派智库

　　中央去年“房子是用来住的，而不是用来炒的”的定调，一方面提醒了市场参与者未来政策的演化方向，另外一方面似乎也是顺应了当下中国经济发展的趋势。日前瑞银证券中国首席经济学家汪涛撰文从多方面对中国房地产发展进行剖析，其认为房地产作为经济增长主要引擎的时代已经结束。过去，对于房地产的需求和供给因素，支撑了房地产业的迅速发展，但这些情况正在发生改变。在需求方面，近二十年来，城镇居民可支配收入和城镇人口的增长推动了人们对于房产的需求。可是经过二十年的大规模建设，2010年中国城镇居民的住房自有比例已达75-78%，可其后大量的竣工住房足以满足房屋替换需求，这意味着随着居民收入增长放缓，房屋改善性需求将会放缓。另外，由于城镇常住人口中的流动人口在城镇住房市场中的参与度很低，城镇化相关因素带来的实际房地产需求可能更低;在房屋的投资性需求上，过去20年，地方政府主导土地供给，银行信贷渠道助推，中央政府默许的局面，让房产和土地成为热门的投资标的，但是随着其他投资渠道逐渐蓬勃发展、全国范围内的房产税的出台以及资本账户开放带来境外投资渠道的丰富，都将削弱房地产本身的投资属性。但是汪涛表示，当前银行对于房地产的信贷敞口较大，房地产行业的供应链产值比重较大，而且房地产调整对于金融体系和市场预期的冲击也较大，这些都不允许政府对于房地产整幅度超预期的风险置之不理。但考虑到目前房地产库存水平已较两年前全面下降，多个房地产相关工业行业都出现了深度调整和明显去库存，这将有助于未来房地产业的平稳调整。

内容来自dedecms