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[摘要]2015年8月，国务院印发《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发[2015]45号）。2015年12月，长春市九台区被确定为全国首批农民住房财产权抵押贷款试点区。区内农民住房财产权抵押贷款试点工作得到了相关成员单位的大力支持，取得良好成效，但在工作开展过程中也遇到诸多问题，制约了试点工作的推进速度。本文基于九台市的现实情况分析了该项改革可能面临的困难以及对策建议。

　　（中经评论·北京）一、背景分析
　　
　　九台区是长春市市辖区之一，位于长春市东部，是长春的东大门，是长春市东部绿色生态屏障，是长吉一体化发展的重要结点和经济集聚区。近三年来，九台区的综合实力在全省排名前三位，居长春外五县之首。2011年12月，由农业部、人民银行、银监会、保监会联合下发文件，九台区被确定为全国6家农村金融改革试验区之一。2015年12月被国务院确定为全国59家、吉林省唯一一家开展农民住房财产权抵押贷款试点地区，同时，2015年12月27日第十二届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议通过：“授权国务院在天津市蓟县等59个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》关于集体所有的宅基地使用权不得抵押的规定”。该项试点工作，有效地承接和巩固了农村金融改革试验区的建设成果，对促进九台区农民融资致富、农村金融业和农村经济发展起着积极作用。 本文来自织梦
　　
　　二、试点工作开展情况
　　
　　九台区高度重视该项试点工作，确定了试点工作牵头单位为区农业局，成员单位包括：人民银行、财政局、银监办、政府办、国土局、住建局、人民法院、农商行，试点领导小组办公室设在农业局（农村改革试验区办公室）。要求各成员单位落实人员，做好分工，搞好配合，全力推进试点工作的开展。目前，九台区构建了政府主导、人民银行牵头、试点银行主办、各部门配合的合力推进工作机制。
　　
　　（一）强化制度保障
　　
　　通过各成员单位的联合调研、外部借鉴、实地论证等方式，并结合我区实际，制定了《九台区农民住房财产权抵押贷款试点实施方案》，各成员单位制定了配套操作流程、实施办法等，在贷款利率、期限、额度、风控等方面均做了较为详细的规定，确保农民住房财产权抵押贷款业务顺利推进。
　　
　　（二）提供政策支持
　　
　　试验区建立了财政贴息和风险补偿机制，对属于低保家庭的贷款户给予50%贴息，属于贫困户的给予30%贴息，属于规模种植大户的给予20%贴息；对因不可抗力自然灾害造成的财产损失，抵押物处置后不能弥补银行本金损失的，给予经办银行损失本金35%风险补偿。
　　
　　（三）搭建交易平台
　　
　　为着力解决办理农房抵押贷款过程中需跑多个部门，费时费力费钱的问题，试验区积极推动农村产权交易平台建设，建立了建筑面积3000平方米的“九台区农村产权交易中心”，对确权发证、产权抵押、流转交易等将实现“一站式”办公，为农民住房财产权抵押贷款办理提供高效的配套服务。
　　
　　（四）突出先行先试
　　
　　我们坚持先小范围试点再全面推广的原则，优先选择其塔木镇、龙嘉镇和兴隆镇3个经济活跃、信用好、贷款需求旺盛的乡镇开展试点，并对辖内农民住房产权确权情况以及农户信用情况进行调查摸底和宣传动员，鼓励广大农户积极参与试点项目，做足先期准备工作。 织梦好，好织梦
　　
　　（五）创新贷款管理
　　
　　为保证贷款快速发放，试点银行九台农商行从贷款程序，利率、财产评估、工作时间等方面采取了一系列措施，提高了贷款发放速度。农民住房财产权抵押贷款采取金融机构与借款人协商评估，不需要到评估机构评估，不需要保险的办法，简化了评估、保险程序，减轻了农民贷款成本。评估以农户本村房屋实际价格为标准，采用金融机构与借款人协商评估，金融机构按照评估价格的50%发放贷款。贷款主要用于满足了传统农户和新型农村经营主体农、林、牧、渔业生产经营和其它多种经营的资金需求。贷款利率根据九台农商行利率定价相关规定，结合客户风险程度，实行差别利率定价，一般上浮比例不得低于60%。同其它贷款相比，农民住房财产权抵押贷款程序简化、利率低，适合农村发展需要，方便了广大农民，有利于农民发展生产，推动农村经济发展。4月1日在我区龙嘉镇开展了首笔贷款业务，发放贷款5万元。截止6月末共发放贷款10笔，金额93万元。 织梦内容管理系统
　　
　　三、试点工作存在的问题和阻碍
　　
　　我区农民住房财产权抵押贷款试点工作得到了相关成员单位的大力支持，取得良好成效，但在工作开展过程中也遇到诸多问题，制约了试点工作的推进速度。
　　
　　（一）农户贷款需求巨大与获得申贷资质困难的矛盾
　　
　　九台区农村生产生活资金需求量较大，农户贷款需求旺盛。一方面，近两年，农村种养大户、家庭农场大量涌现，2015年全区农民合作社新增428家总数达2800家。另一方面，随着长吉一体化步伐加快，九台区发展环境不断优化，外出农民工再掀返乡创业热潮。同时，九台区的农村危旧房改造等民生工程也刺激了大量的资金需求，九台有近16万户农户，仅仅以3万户农房为保守申贷基数，每户农房作价15万元，按照60%的授信额度计算，全区农民住房抵押贷款授信总额高达27亿元。一旦盘活这项“沉睡资产”，不但能解决农户生产生活中的资金难题，而且将带来倍增的经济社会效应。但农户办理该项抵押贷款也面临一些现实难题，其中，两证不全是最突出问题，农房产权登记证、集体土地使用证两证齐全的非常少。一方面由于部分农户在实际建房时存在多占、乱建等情况，导致不能合法办理相关证件。另一方面，目前农户办理两证费用较高，需要缴纳规划测绘费、公本费等相关费用，农户办证意识本来不强，加之办证费用，导致两证齐全的农户少之又少。 dedecms.com
　　
　　（二）银行积极办贷与风险防控的矛盾
　　
　　九台农商行是九台区农民住房财产权抵押贷款试点工作的唯一指定行，该行的工作定位就是“立足三农、面向社区、服务城乡”，涉农贷款占全区的70%以上，新的经济形势下，涉农信贷还有很大的发展潜力，如果能够通过农民住房财产权抵押贷款试点占据吉林省农村金融综合改革大背景下涉农信贷的先机，将对试点银行未来发展产生深远影响。但农民抵押贷款也面临诸多风险，如抵押物处置风险，依据“物权法”、“担保法”、“土地管理法”等相关规定，抵押农房的受让人、交易人仅限与该集体范围内的农户即同村村民，大大限制了抵押处置流转范围，加之同村农户受到传统地缘和亲缘观念和人际关系的影响，在农民住房财产权抵押权实现时，愿意受让抵押物的情形较少；愿意受让者还可能受到来自抵押人的影响和干扰，提高了抵押物的处置成本。由于以上原因，农民住房抵押贷款对象和抵押资产处置范围受到了很大限制，导致贷款和抵押资产处置的受众面大大减少。 织梦好，好织梦
　　
　　（三）农民贷款需求迫切与配套政策跟进缓慢的矛盾
　　
　　一方面，农户的宅基地和集体经营性建设用地使用权等确权工作还在进行中，全面完成尚需时日。另一方面，九台区农村综合产权交易平台全面建成到正式运营再到功能完备还需一段时间紧张筹备。此外，还缺少专业的农村产权资产价值评估机构和评估专业人员，缺乏科学完整的农村产权评估规则，难以准确认定农村土地产权的实际价值，试点银行开展相关业务成本和风险均较高。
　　
　　四、推动试点工作的思考和建议
　　
　　农民住房财产权抵押贷款涉及农村社会经济生活的方方面面，建议从政府、银行、农户三个层面进行落实推进举措，为推动试点工作创造良好的外部环境。
　　
　　（一）政府层面
　　
　　一是强化试点工作领导。政府部门负责主抓试点工作的领导小组要高度重视，将试点工作完成情况作为相关部门年度考核的一项指标，从而推进试点工作的进展。二是相关法律、法规、政策、制度要与时俱进。现行的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”1999年，国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”以上法律法规的规定不利于当前社会经济的发展，目前的农村基本是有条件的农民为了子女上学或为改善居住条件，都到城里买房，但由于城市居民不可以到农村买房，由此导致农村房屋过剩，价格低迷，但如果放开城市居民到农村买房的限制，可极大推动农村经济发展，能够多渠道处置农民住房财产权，推动农村住房财产权抵押贷款的全面铺开。三是加快确权颁证进度。区农业、国土、规划、房管等部门要整合服务资源，建立农民住房抵押贷款绿色通道，安排专人专办跟踪服务，实行限时办结，缩短办证流程，提高办证质量。四是让利于民。农户与银行在确权登记颁证和抵押贷款过程中产生的相关费用及一些服务性费用，可由政府进行补贴，国土、规划、房管等部门收费能免则免，能减则减，让利于民。五是整顿规范农房建设。对于农户违规建设或超面积占用等情况要通过拆除、罚款等方式进一步分类清理，为试点工作顺利开展扫清障碍。 织梦内容管理系统
　　
　　（二）银行层面
　　
　　一是建立激励机制。试点银行要协同人民银行运用货币政策工具和信贷政策，加大对农民住房财产权抵押贷款工作的支持力度，人民银行应给予再贷款、再贴现等方面的倾斜支持。二是建立联络机制。试点银行应密切跟踪国家相关法律法规的修订及九台区配套制度的完善进程，关注试点进展及农民住房确权情况，加强与区政府、区监管部门以及相关产权交易市场的沟通联系，联合政府部门加快推进区农村综合产权交易平台建设建成，通过试点稳步推进农民住房财产权抵押贷款工作，为全省提供成功、可复制性样板。三是建立服务机制。试点银行在办理农民住房财产权抵押贷款过程中，要推行上门服务，费用减免，对于证件齐全的农户要实行限时办结，同时做好贷后监管，防范放贷风险。
　　
　　（三）农户层面 织梦好，好织梦
　　
　　九台区农民住房财产权抵押贷款业务是国务院确定的首批试点地区，因此，各成员单位要加大宣传力度和转变服务意识，通过电视、广播、报纸、网络等宣传载体，大力宣传推进试点工作的意义和成效，试点银行要印制宣传手册，将农民住房产权抵押贷款的有关条件、申报材料、贷款程序等内容宣传到每家每户，让农民多渠道、多角度了解农民住房财产权抵押贷款的优势等相关内容，确保农民群众成为真正的知情者、参与者、和受益者，提高农民参与的积极性。要按照自主自愿的原则，鼓励广大农户参与房屋确权，通过办理房屋抵押贷款转化为发展家庭农场、农民专业合作社、规模化种养殖业等创业致富的资本，促进农民增收农业增效，逐步实现农业现代化。