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　　春节以来，北京二手房市场升温明显，部分指标接近去年调控之前的水平。3月17日，北京市出台房地产调控政策，预计未来市场将会出现明显降温。

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　　北京链家2017年2月成交量超过11000套，环比增长75%，比2016年月均成交高5.8%。从周度数据来看，春节过后，成交量持续攀升，3月第二周成交量达4849套，环比增长9.3%，已接近2016年最高值。

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　　成交量的增长来自两个方面的原因：首先，年前的带看量已经超过2016年的峰值水平，这部分带看在年后成交；其次，经过几轮的调控，购房者对政策效果的观望期也越来越短，2016年“930”政策后房价并未出现实质性回调，部分刚性需求开始返回市场，包括首次置业、学区置换、面积升级或交通、区位升级的置换，其中换房需求的表现尤其明显，目前占市场比例达80%以上。这类需求受价格上涨、首付比提高等因素影响相对较小。

　　学区房领涨，置换改善需求拉动均价持续上涨。2月北京的二手成交均价为63579元/平方米，环比上涨4.6%。3月第二周已达到67621元/平米，环比上涨2%。 织梦内容管理系统

　　均价的持续上涨主要有两方面原因：一方面是结构性因素，学区房领涨，且高单价拉高全市均价结构性上涨。二是供需不平衡导致全市范围的普涨。目前底层客户担心政策出台影响自己购房资格或购房成本，迫切想要快速签约，但现在贷款周期延长，导致同时身兼买卖双方身份的夹心层不确定性增强，不敢买也不敢卖，房源最有可能在这一部分断链，需求旺盛但有效供给不足，资源稀缺带来的供需矛盾价格上行压力大。

　　有效供给仍不足，供需矛盾持续扩大。2017年2月，春节后新增房源明显增加，环比增长达到了99.5%，接近2016年9月份水平。但是从库存来看，2月北京可售房源量持续下降，目前已处于较低水平。这主要是由于：前期房源消耗较多，部分业主预期上涨而惜售，部分业主担心买不到合适的新房而不敢卖，处于可随时签约状态的房源相对仍较少，近几周来多个客户争购同一个房源的情况较为常见。 本文来自织梦

　　客户新增带看达到历史最高。受节后市场需求恢复的影响，北京2月新增带看量环比大幅增加30.9%，带看量创近年来新高。从去年12月开始，带看量就恢复到930出台前的最高水平，说明购房者对政策的观察期已经大大缩短。 dedecms.com

　　业主挂牌价涨幅扩大，涨价占比提高。2017年2月，北京新增挂牌价达到65013万/平米，较前期上涨2.6%，涨幅扩大1.1个百分点。业主调价中涨价占比持续提高，2月达到67.9%，业主临签约涨价现象也比较普遍。

　　客户议价空间缩小，谈判能力下降。市场上交易较活跃且市场供需矛盾有所增加导致买方地位减弱，业主的态度更加强势，买方的价格博弈能力不断减弱。2017年2月议价空间较上月下降23.5个百分点。

　　在北京市二手房交易中，商业贷款购房的比例大致为60%，其余的40%，全款、公积金各占一半。今年2月初(春节后)，北京首套房的贷款利率，由基准利率的85折提高到90折，个别银行利率(例如浦发银行（600000）)提高到基准利率。二套房的贷款利率一直维持不变，为基准利率的1.1倍。2016年10月份以来，北京贷款使用占比和贷款成数持续提升。2017年2月，北京成交贷款人数占比为82.3%，平均贷款成数为46.7%。

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　　近期，银行的贷款放款时间出现明显的延长。较快的银行(如农业银行（601288）、平安银行（000001）、民生银行（600016）)在他项权证出来后15工作日放款；较慢的银行(如工商银行（601398）、光大银行（601818）、中国银行（601988）)，他项权证出来后60工作日才能放款，大部分放款时间为20-30个工作日，比去年10月之前普遍延长，导致换房中出现违约的情况比较多。 织梦好，好织梦

　　成交量受调控政策影响明显，但影响时间一个月左右。从2016年5月到“930”政策出台前，链家成交量持续攀升，政策前三月(7-9月)链家月均成交量能达到15835套。“930”政策后成交量急剧下滑，政策后三月(10-12月)链家月均成交量较前期下降56.9%。从2106年11月底，成交量开始缓慢回升，客户看房活动开始活跃，春节后形成集中爆发，2月成交11627套，3月第二周成交4849套，已接近2016年最高值。此次政策消化周期大概一个多月，购房者对政策的接受能力越来越强。 织梦好，好织梦

　　成交价涨幅连续两个月收窄，但随后继续攀升。“930”政策出台后，房价涨幅从9月份的环比上涨10%收窄至10月份的4%，11月份继续收窄为1.5%。12月开始房价涨幅出现反弹，2017年2月成交均价达到63579元/平方米，环比上涨4.6%。

　　“认房又认贷”是对市场降温力度比较大的政策。上海、深圳2016年经历几次政策调整，前面政策后市场有反弹，但在四季度 织梦内容管理系统

　　均实行了“认房又认贷”的政策后，市场热度明显降温。深圳325政策非户籍居民购房资格从1年提高到3年，二套首付比涨至4成，下月深圳成交量环比下降54%，成交价小幅调整。但市场对325消化时间很短，从5月开始，深圳市场的成交量又开始持续增加。10月4号，深圳出台“深八条”，把非户籍购房资格从3年社保提高到5年社保，同时深户单身限购一套，无房有贷的二套首付比为50%，有房二套首付为70%。新政后，成交量环比减少10%，成交均价的跌幅从2.6%扩大至5.6%，市场整体趋于冷静。 内容来自dedecms

　　上海325出台“沪九条”，通非沪籍购房社保年限从2年提高至5年，且二套房首付不低于五成、非普宅不低于七成等。之后，成交量呈现断崖式减少，4月网签量环比减少65%，成交价涨幅由3月的10.3%收窄至0.4%。当月调控效果比较显著，但后劲不足， 内容来自dedecms

　　从5月开始，成交量又持续攀升，价格也持续上涨。11月28日，上海出台新的政策，首套首付比升至35%，且开始执行认房认贷政策。1128新政后，成交量减少了28%，12月成交均价的跌幅由前期的0.6%扩大至1.8%，新政后，量价小幅度齐跌，有一定效果。 dedecms.com

　　2017年3月17日，北京市出台了房地产调控政策，主要变化如下表： 织梦内容管理系统

　　首套标准的严格化，在途交易影响大。“认房认贷”严格了首套标准，换房群体“先卖后买”也被界定为二套，首付为60%(普宅)或者80%(非普)，首付门槛的大幅增加可能带来满足首付的群体占比的减少，其中影响最大的则是已成交但未网签的群体(保守估计有1万单左右)，要注意后期的违约风险。 内容来自dedecms

　　二套首付比例提高，首次超过8成。在“认房认贷”标准下，市场上大部分交易都为二套，且非普占比不低，这种情况下按照8成首付原则，加上评估价的影响，预计实际首付将接近9成，大大降低了杠杆。以800万换房标的(非普)为例，新政前如果先卖再买，首付416万，新政后672万，首付增加256万。

　　在贷款年限上，不管首套二套都纳入调控范围，最长可贷款25年(之前首套是30年、二套是25年)，以100万贷款为例，月供每月增加466元。

　　对企业名义的购房出售做了一定限制，规定企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照北京市限购政策执行，从严企业的买卖行为，减少企业的投机行为。

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　　2013年4月北京曾经出台过“认房认贷”政策，结束了北京连续13个月市场上行的态势，当月价格出现2.1%的下跌，随后涨幅较前期收窄，直至2013年年底流动性的收紧，在成交量出现了连续近10个月的萎缩后价格开始出现实质性回调(2014年9月二手房均价较5月下跌12.8%)。 本文来自织梦

　　参考过去的经验和上海深圳的经验，预计北京二手房市场成交量将会出现明显减少，价格涨幅出现收窄乃至回落。但要注意，本次调控的市场利率水平低于2013年，市场预期也比当年更加强烈，市场的反应还需进一步观察。 织梦内容管理系统

　　北京市出台了调控政策，首付门槛的大幅增加可能带来满足首付的群体占比的减少，其中影响最大的则是已成交但未网签的群体(保守估计有1万单左右)，考虑到目前北京二手房市场上70%以上为换房群体，要注意后期的违约风险，应尽量保证流程的顺畅，对市场现有进行中的交易行为进行过渡性保护，避免引起市场过激的反应和震荡。

　　建议政策时间节点以房源核验为准。主要原因：一是目前北京市所有的城区都实行房源核验，选择房源核验与选择网签，作为时间节点，ZF都能掌控，效果是一样的。二是选择房源核验作为时间节点，比选择网签作为时间节点，在整个交易流程中，至少提前了10个工作日。可以有效减少新旧政策过渡阶段交易单的数量，降低新政策对在途交易单的影响。三是选择房源核验作为时间节点，还会给在途交易的买卖双方留有更多的处理时间，其回旋的空间也大，能减少买卖风险和交易纠纷。 织梦内容管理系统