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　　继本土开发商两度拉条幅抵御外来开发商参与城改地竞拍后，郑州地产市场再放出一重磅炸弹。12月14日，郑州国土资源局网站公布，12月20日，河南省政府将推出首批宅基地复垦券公开交易，且从2017年1月15日起，郑州市区部分住宅用地拍卖时须“持券准入”。据悉，为了给开发商普及“复垦券”的概念，近日，河南国土部门还将召开有关复垦券交易工作座谈会，对复垦券公开交易相关情况、交易流程，复垦券参与商品住宅竞拍的相关要求，以及2017年商品住宅用地计划投放情况等将诸多问题进行解读。 织梦内容管理系统

　　“复垦券”流入郑州

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　　根据国土资源网站公布的内容，自2017年1月15日起，郑州市市内五区、郑东新区、经济开发区、高新区范围内，在办理农转用手续时未使用复垦券的商品住宅用地，出让时需“持券准入”，即土地竞买人必须提前购买与出让土地同等新增面积的复垦券，参与土地竞买。 本文来自织梦

　　也就是说，没有复垦券的开发商，就不可参与土地竞买。那么复垦券是什么？ 织梦好，好织梦

　　有公开信息显示，“复垦券”最早出现在重庆2008年创立的“地票”制度中，该制度是为化解城镇化过程中出现的农民卖地难问题而摸索产生的。

　　城镇化归根结底是农民进城，身份变为城镇居民。进城的同时，农民需要把农村的房子变现，进城购买住房子。

　　但是，在我国土地归属国有，农村土地除非国家统一征收，不得转为城市建设用地。所以在城镇化过程中，农民进城后，大量农村宅基地无法买卖，同时大批量农民进城后又不得不刚性增加建设用地。

　　“地票”制的出现，有效解决了这一问题。依照制度流程，农民首先要在自愿和农村集体同意的前提下，将闲置的农民宅基地进行专业复垦。然后，经土地管理部门会同农业部门严格验收后，腾出的建设用地指标可作为“地票”来源。此后，“地票”将通过拍卖的形式，面向开发企业拍卖，拍卖所得在除去土地复垦成本后的相关收益，85%归农民，15%归农村集体。最后，在城市某些国有建设用地招拍挂的过程中，开发企业凭票进场，提供与拍卖土地相应面积的地票，参与竞拍。 dedecms.com

　　作为“地票”制度的先行者，重庆已初见成效。截至2016年5月上旬，重庆市地票交易所累计交易地票17.7万亩，353.4亿元。也就是说，城市建设反哺了农村353.4亿元。继重庆后，成都也推行了地票制，现在，农业大省河南也开始推行这一制度。

　　“K2”们被挡门外

　　“地票”制度设置是为推进城镇化进程，不过在郑州，其抵挡“野蛮人”的作用也显而易见。 织梦好，好织梦

　　就在本月初，本土郑州十余家开发商云集金水路，对石榴集团(更名前称K2地产)缴纳8亿元保证金，顺利进入即将开拍的几块郑州城改用地竞拍进行联名抗议。因此，K2连夜发布声明，暂退郑州土拍市场。而仅在一周后，联名抗议戏码重演，郑州多家本土开发商又因北京世纪泰丰国际会展中心有限公司意图参与郑州城改地拍卖而走上街头。 copyright dedecms

　　郑州开发商之所以如此“排外”，是因本土城改地一直遵循的“提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交”模式。城改地块由于涉及前期拆迁工作，计划进场的开发商基本均与当地政府有了“默契”，即开发商资金先期投入，进行拆迁相关工作，土地也理所应当成为囊中物。万科、融创等大型地产集团均墨守郑州的拿地规则，采取与本地企业联合拿地或收购本地企业的方式，温和融入郑州市场。但在今年“K2”一阵搅局后，这一潜规则被打破，不仅郑州本土开发商人心惶惶，相关部门也难免措手不及。 copyright dedecms

　　所以，如今的“地票”制或将给本土开发商吃颗定心丸。有郑州地产业内人士分析称，“复垦券”的拍卖是分阶段进行，而非持续供应。也就是说，郑州本土开发商和持续关注郑州市场的相关企业会更多参与到拍卖过程中，从而获得“复垦券”，在未来的土拍竞争中占有绝对优势。像“K2”这种首次进入郑州市场，突击进行拍买提价的企业，未来由于其前期并未参与到“复垦券”的拍卖，而且根据规定无法在二级市场获得“复垦券”，未来业就没有资格出现在后期土地竞拍中。

　　土拍价或将提升 本文来自织梦

　　在正式拍卖前又多了一道“复垦券”拍卖，开发商未来在郑州的拿地成本自然是提高了。

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　　据拍卖公告显示，将于2016年12月20日上午9时在郑州举行首批复垦券拍卖，拟交易6000亩(以拍卖现场宣布的交易面积为准)宅基地A类复垦券，起始价为16万元/亩。有本地媒体报道称，本次复垦券拍卖或也将设置熔断价。 copyright dedecms

　　“尽管每亩16万元的成本对于开发商来说不是什么大钱，但可以预计的是，复垦券上市之初，一定会成为稀缺资源。”上述业内人士认为，“复垦券”虽在重庆、成都有过先试经验，但对于河南来说还需要尝试摸索。这过程中，复垦券需要先复垦、再验收，最终进入流通领域，耗时会较长，但土拍不会停止，因此短时间内能够进入流通领域的“复垦券”将相对有限，拍卖价格也自然会水涨船高。

　　据悉，此前成都在首轮地票竞买中，公开交易的2000亩城市建设用地指标，吸引到200多家开发商参与拼抢，最初设定的建设用地指标从底价15万元/亩，直接飙升到了96万元/亩。这一成本，最终自然也被加入地产开发成本中，成为推涨房价的因素之一。 织梦好，好织梦

　　至于郑州“地票”制施行后，是否会对房价形成冲击，还要看20日首轮复垦券拍卖的热烈程度了。

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