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2016年一线城市的房价猛涨，让监管层嗅到了危险的味道，继去年10月份热点城市收紧房贷之后，春节后热点城市的房贷继续收紧，房贷优惠利率均回到九折以上。同时，央行最近开始窗口指导商业银行收紧贷款的投放，当前房贷占到贷款总额的一半，央行收紧贷款的投放房贷必然会受到影响，再加上近期不断上调的逆回购利率，市场短期融资成本的抬升必将影响中长期存贷款利率，楼市资金面的收紧才刚刚开始。2017年1月，全国首套房贷款利率连续3个月小幅上涨达到了4.46％，虽然上涨幅度不大，但这表明了高层抑制房地产泡沫坚决的态度。 织梦内容管理系统

央行上调货币市场利率旨在降低金融杠杆，抑制套利交易，避免资金脱实向虚。2013年以来，股市、债市、楼市、大宗商品轮番暴涨，这都与套利交易有关，其中以货币市场利用低利率，通过借短钱加杠杆炒作套利的方式最为典型。 dedecms.com

2016年银行对非银金融金钩的净债权增加得很快，仅1月至10月就达到了10万亿元，如此庞大的资金规模，货币市场利率稍微有个风吹草动，高杠杆套利参与者就可能血溅五步。抬高货币市场利率，意在传递去杠杆信号，警示银行资金参与资产套利。

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上调货币市场利率对于市场来说比较缓和，无论是对资金面的影响，还是对实体经济的冲击都没有直接加息那么大。当前，我国实体经济和虚拟经济、汇率和资产的偏离已经比较严重，2016年的房价暴涨其实并无太多基本面的支撑，更多是杠杆推动的暴涨。如果直接启动加息去杠杆，无论是资产泡沫可能引发的系统性风险，还是资本外流冲击外汇储备和本币估值，所带来的后果都难以预计。太过猛烈的去杠杆往往会让市场产生动荡，2015年的股市去杠杆如此，2016年的债市去杠杆也是如此，日本通过加息捅破泡沫也是前车之鉴。 织梦内容管理系统

所以，通过抬升货币市场利率这种相对缓和的方式，先打掉低成本、借短线的杠杆和套利交易。然后给市场温和地传达收紧信号，并微幅向存贷款市场传导，从而达到渐进挤泡沫的效果。如果货币市场的持续操作能够形成上述预期，那么对资产泡沫的软着陆会有非常大的帮助。 copyright dedecms

虽然2016年楼市暴涨，但需求型改善的影响只占一小部分，更多的还是杠杆资金、炒作资金的推动。最近，热点城市商住两种房火爆，炒作这类房子的人在钻政策的空子，炒作的需求和资金量有相当的体量。实体经济疲软和去产能的背景下，银行的贷款结构也出现了巨大变化，2016年下半年以来呈现出了信贷房贷化的特点，据说2017年1月份信贷中的房贷占比依旧过半。 织梦好，好织梦

当前，虽然房贷利率收紧了，但首套房的首付比例、贷款利率依然在历史低位，之后也有可能针对不同城市的特点出台区别化的政策，热点城市需要控制，三四线城市需要扶持。相比楼市新高不断的2016年，2017年的楼市热度会下降不少，但只要利率整体保持在低位且杠杆适度，楼市交易量和价格不会产生断崖式下跌。当在利率预期的引导下，楼市的杠杆越来越少，非杠杆资金逐渐增多，一场资产泡沫的软着陆就算完成了，这或将也是载入史册的一场“战斗”。而之后，但愿也不要因为“骄傲”，再让历史重演。 织梦内容管理系统

精准点穴房企融资“套路”失灵 本文来自织梦

传统融资渠道不再奏效。房企融资便绕道私募资管曲线救国。其中最常用的手段就是“明股实债”。这次被精准点穴。 织梦内容管理系统

所谓的名股实债，是指投资回报不与被投资企业的经营业绩挂钩，不是根据企业的投资收益或亏损进行分配，而是向投资者提供保本保收益承诺，根据约定定期向投资者支付固定收益，并在满足特定条件后由被投资企业赎回股权或者偿还本息的投资方式，常见形式包括回购、第三方收购、对赌、定期分红等。

甚至就有房企疑似通过“明股实债”的方式一举拿下了地王。 织梦内容管理系统

2016年5月13日，世茂房地产通过土地拍卖获得位于中国南京建邺区河西北部江东5号（号码2016G11）的地块，是高达88亿元的南京总价地王。

很多人可能认为，这是财大气粗的上市开发商一口气拿出的88亿真金白银，然而人家却是这样玩的： copyright dedecms

世茂房地产拿到地以后，很快于同年6月1日成立了一家名为南京世茂新领航置业的公司，该公司是一间单一目的有限公司，负责收购、持有及开上述南京地王地块。该公司注册资本为77亿元，其中43.74亿元（相当于注册资本56.8％）已由世茂房地产缴足。

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同年6月21日，世茂房地产控股有限公司公告称，通过订立协议，公司向嘉兴诚融投资合伙企业（有限合伙）及嘉兴安瑞投资合伙企业（有限合伙）转让南京世茂新领航置业有限公司43.2％的权益。

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也就是说，通过出售项目并成立合资公司从而分摊了拿地的开发成本和风险，缓解了世茂因为拿地而紧张的资金面。 织梦内容管理系统

但此类融资设计可绕开监管，会导致法律风险。此次对“明股实债”明令限制，有助于降低系统性风险。 织梦内容管理系统

对委托贷款的禁令同样要命，不少上市公司也通过委托贷款的方式募集资金。 织梦内容管理系统

2016年11月，金科股份发布公告称，为该公司旗下全资子公司重庆市金科昌锦置业有限公司的项目开发建设，拟由江海证券设立专项资产管理计划募集资金，通过银行发放7亿元委托贷款。

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无独有偶，去年12月，华夏幸福发布公告称，该公司拟向兴业财富资产管理有限公司申请可续期委托贷款，贷款金额不超过30亿元。 内容来自dedecms

也就是说，在“4号文”的狠招还没有出台之前，上述的融资方式还是可行的，但随着狠招的到来，相信大小房企都将表示很受伤。 内容来自dedecms

催生“城市更新”信托机会 本文来自织梦

目前，地产公司商业模式逐渐从“快进快出”的开发模式转型，例如从重资产运营转向轻资产运营，从住宅拓展至商业地产，从拍地开发拓展至旧楼更新等。

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以地产公司获得土地为例，相比拍卖，通过并购获取土地以及旧楼更新都是地产企业更为青睐的方式。与此同时，在并购以及“城市更新”项目上产生了大量融资需求。

从2016年底到2017年初，地产行业的并购数量急剧上升，相当于对地产行业的格局进行了一次洗牌。体现为大型地产商对小地产商的并购，以并购项目公司居多。常见并购形式是对项目公司实现控股，小地产商股权将至50％以下，角色转为财务投资，地产项目由大地产商操盘。其主要资金来源是银行理财，信托和其他类型资管计划扮演通道角色。

“城市更新”类项目也是自去年地价飙升后兴起的热点。这一概念最早在深圳兴起，2009年深圳就曾出台相关办法。

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所谓“城市更新”与常规的净地拍卖开发发生的阶段不同，包括待拆迁改造的旧城区、城市烂尾楼项目等，发生在实施主体确认之前，尚未形成实际项目资产。在这一阶段通常难以通过传统信贷途径获得银行贷款，主要由信托、各类资管公司等提供融资解决方案。

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不少信托公司已经看到“城市更新”领域的机会，公开资料显示，外贸信托、光大信托、安信信托、中融信托等多家公司都已发行相关产品。

信托对“城市更新”项目的投资也与股权挂钩。目前城市更新常用的融资方式为“股+债”，即通过股权投资或明股实债的方式控制融资主体及项目公司的绝对多数股权，并全面落实公司管控，在此基础上向融资主体提供各类债务性融资。

投资收益方面，在固定收益基础上，按照项目经营情况分享超额收益，并以此作为退出股权的条件。如何堵死信贷资金投机性购房? 本文来自织梦

想要从根本上抑制信贷资金投向投资投机性购房领域，除了中央政府的顶层制度设计，还需政府各部门使出“政策组合拳”，精心构筑好严控信贷资金进入投资投机购房炒作领域的系统工程，方能最终形成房地产健康可持续发展的长效机制，信贷资金投向投资投机购房领域的通道才会被真正堵死。 织梦好，好织梦

以目前的情形而论，构建信贷资金流向投资投机购房领域的治本之策可从三方面切人：

首先，建立一个统一、高效、反应灵敏的政府信息发布平台窗口。为银行业抑制信贷资金投向投资投机购房领域提供准确决策信号。即抽调央行、银行机构、财政、税务、国土等政府职能相关部门力量组建专门防治信贷资金流向投资投机性购房领域的联络小组，充分开发和运用全国居民购房信息系统，准确甄别居民购房状况，分清首套房、改善房及投资投机购房，并根据“因城施策”政策意图，对各大中城市的居民购房划定一个具体的量化标准，既防止政策“一刀切”而误伤购房的“刚需族”，也应避免因此而给投资投机购房者打开方便之门，为银行机构精准、有效实施支持房地产信贷政策提供准确决策信息。 dedecms.com

其次，制定综合配套政策措施。为全面抑制信贷资金流入投资投机购房领域创造条件。一是尽快推出房地产税，对基本需求住房、改善型住房开征低税率房地产税或免税，对投资投机性购房开征惩罚性高额税率；通过政府建立的全国居民购房信息系统及时获取投资投机购房信息，即时开征高额房地产税，这既能有效打击投资投机购房，又能有效警示未来的投资投机购房；二是地方政府在土地供应上实施不同制度或方式，正常审批房地产开发商根据政府信息平台提供的当地城市居民购房需求计划建造的普遍商品房所需土地，并在土地出让金上限制最高价格；对超过当地城市居民购房需求的用地，事后处以土地出让金1至2倍的高额罚款，并在其他税费方面提高1至2倍征收，从根本上遏制开发商故意多征地、多建房为投资投机购房者提供契机的任何企图；三是在全国尤其一二线城市全面取消购房贷款利率优惠，让银行购房贷款利率回归正常水平，对购房“刚需族”，经相关部门提供证明由政府贴息或银行机构再实行贷款利率返还，解决购房不公平问题。 本文来自织梦

再次，建立严格的社会立体监管体系，并将其上升到法治高度，为信贷资金流向投资投机性购房领域营造严厉高压环境。这大致有几个步骤：央行与银行监管部门联合加大对银行业信贷资金投向监管力度，开展定期或不定期检查，若商业银行不顾中央政府禁令、不加强调查研究，只顾追求自身经营效益，将信贷资金投向投资投机购房者，一经查实，除取消该银行当年绩效考评、削减当年信贷投放规模指标之外，取消银行高管任职资格并限制其在银行领域内继续担任高管，提高信贷资金违规支持投资投机购房的成本和震慑力。将对购房投资投机行为的处理纳入法治轨道，将用信贷资金投资投机购房行为归为违法范畴，并加速立法；政府各部门组建强有力的专门机构，依法打击上述行为；对检查发现违规者除依法没收其违法所得之外，处以投资投机购房金额的5至10倍罚款。通过全国居民购房信息平台有针对性地开展经常性检查，形成促使民众自觉杜绝投资投机购房炒作行为的社会氛围。聘请社会各界相关人士担任监督员，建立起立体的监督体系，不给其留任何社会空子和侥幸心理，从根本上净化了房地产市场的发展环境。 dedecms.com

“温吞水式”房贷利率给楼市降温 copyright dedecms

据统计，2017年1月，全国首套房贷利率为4.46％，环比上升0.01％，这是自2015年9月连续12个月下降、连续3个月持平后，近期连续3个月小幅回升。今年货币政策框架中，“防风险、降杠杆”的力度加大，融资利率上浮是必然趋势。特别是，在抑制房地产泡沫的背景下，房贷利率回升也在情理之中。 织梦好，好织梦

无论是对资金面的影响，还是对实体经济的冲击，直接调整存贷款利率都是“重磅级”的。2015年以来，经济能够触底回升，加杠杆（以居民为主）和“降准降息”式的货币宽松居功至伟。但是，2016年工业增加值始终在6％上下微幅波动。在宏观杠杆率（非金融企业债务/GDP）已攀升至250％～300％，国内债务额一年利息近4万亿元（相当于年度GDP增量）背景下，不管是国有企业、政府平台，还是民企，利率上浮的滚雪球效应很明显，承受和消化能力非常弱。 内容来自dedecms

同时，从房价收入比、房价租金比看，当前我国实体经济和虚拟经济、汇率和资产的偏离，已比较严重。2016年房价暴涨，并无多大基本面支撑，杠杆脱离不了干系。如果启动加息，无论是经资产泡沫引发系统性风险，或资本外流冲击外汇储备和本币估值，都无法承受。2013年影子银行“去杠杆”，2015年中股市震荡，2015年以来两次“汇改”释放货币下行压力，以及2016年底以来的债市“去杠杆”等刺泡沫阵痛已证明这一点，美国和日本加息捅破泡沫也是前车之鉴。 内容来自dedecms

因此，货币市场利率渐进、持续抬升，先打掉低成本、“借短钱”的杠杆和套利交易，然后给市场传达“温吞水”式的收紧信号，并微幅向存贷款市场传导，从而达到渐进挤泡沫的效果。货币市场持续操作能形成上述预期，也具有缓冲和时滞，这是资产泡沫“软着陆”、修复本币“信用锚”的理想手段，也是管理层乐见的，而决非进入加息周期，产生泡沫引爆的预期。货币市场利率上浮并向存贷款市场传导机制已形成，这也是货币政策新思路，2016年8月拉长逆回购期限就是开端。 copyright dedecms

就楼市看，2016年暴涨，尽管有改善型需求的影响，但基本面支持不大，杠杆支持的资产配置、资金炒作不容忽视。近期，热点城市“类住宅”火爆，意味着钻调控政策空子，炒作楼市的需求和资金还有相当体量。“去产能”和实体疲软背景下，银行增加房贷配置，调整投向结构的诉求强烈，2016年下半年以来信贷“房贷化”是银行造出来的，传言1月份信贷中房贷依旧过半。房贷利率较低，相对于其他贷款，其更加受货币市场紧缩的影响。货币市场收紧传导到存贷款利率的效果已显现，在历史底部（4.44％）僵持三个月以后，连续i个月回升，未来将继续微幅回升。 dedecms.com

值得注意的是，房贷利率紧缩是适度和区别对待的。对于热点城市合理住房需求（刚需和改善型需求），都市圈内的三、四线楼市，中西部地区非热点楼市，这是稳定的力量，还需大力扶持。当前，刚需首付比例、贷款利率仍在历史低位；改善型需求也并没有回归2010～2014年“认房又认贷”的杠杆惩罚，整体上仍旧在政策适度支持的框架下。相比再创新高的2016年，2017年楼市热度会下降，但只要利率整体在低位、杠杆适度，楼市交投不会暴跌，量价依旧保持在高位。 织梦内容管理系统

房价会不会跌呢?

北京各大银行已经将住房贷款利率优惠上调到了9折，比利率上调更难过的是银行主观上已经不愿意贷给你了，因为国开债利率不断上调之后，5.5％以下的楼市贷款已经不如去买债券更划算了。而话音未落，又一个关于楼市信贷政策的消息传来。上海也要求严格执行个人房贷差异化，严禁资金违规流入房地产领域，抑制炒房需求，防范房地产金融风险。随后，上海各大银行也传出个人住房贷款业务额度收紧的消息。要知道这是2月份，往年这个时候，额度都是最松的时候，而今年已经明显不够用了，各大行都派人专门在抢额度了，据了解，央行已经给出了指导，说今年的住房贷款额度很紧张，有消息说可能只是去年的十分之一，但这并未得到证实。所以各家银行都延长了审批时长，一个贷款审批下来从原来的1个月延长到了3 5个月。而在信贷严控之下，各地楼市的成交量新年之后急速冰封，整个1月份深圳一共才成交了1600套房子，而整个福田区才卖出了1套。未来随着贷款政策逐渐趋紧成交量下滑将是常态。如果你手上有房子，可能越来越不好卖了。不是别人不想买，而是买不起，或者根本买不了。 织梦好，好织梦

房价是卖出来的，如果买卖都被限制了，买卖盘根本无法成交，那么也就不存在大幅下跌的基础，顶多也就是横盘不涨，环比小落，这也是地方政府追求的理想目标，而事实上他们也是这么干的，1月数据，深圳房价环比小降0.03％，广州环比微跌0.61％，应该说一切还都在控制之中。

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但世界上最难调控的其实就是预期，随着往后楼市的热度被成交所压低，预期可能会出现变化，这个时候调控的难度才会显现出来。而往往楼市泡沫被刺破，都是连续的加息和货币收紧所导致的，90年代的日本，90年代末的中国海南，2000年的中国香港，2007年的美国无不如此，所以这次加息之后形成的流动性拐点，就是温水在煮青蛙，先知先觉的在政策变化一开始就拼命跳出去了，比如李嘉诚同志，潘石屹，甚至王健林也在缩减万达商业地产的比重，而后知后觉的，都会在温水里感觉很舒服，很得意，但殊不知当他们开始觉得不舒服的时候，比如现在，房子已经非常难脱手了。 内容来自dedecms

举个例子，北上深一套房子500万很正常，如果首套房是贷款3成，需要贷款350万的，贷款30年，如果按照原来85折利率，月均还款17000元，如果按照基准利率则每月还款18500元，而如果按照5.5％银行的现在的心里价位贷款，每月还款接近2万元，换句话说几个月的变化，他每月的还贷月支出要高出3000元。现在才买首套房的家庭，不可能是很富裕，这3000元对他们来说很可能就是伙食费。需要从牙缝里省出来的。而如果买2套房呢?基本没可能，需要你一笔拿出350万现金，这个数字，一般人根本出不起的，即使老板高管这个阶层，让他们从个人账户拿出350万现金，也并非易事。 本文来自织梦

所以，今年楼市主要的景象应该就是一个字，那就是耗!大家都在耗着，看谁先绷不住劲，但很明显优势已经在买家这边了，因为央行会不断地收紧流动性，不断地加息，不断地阻止资金流入个人房贷。而持有阶层会感觉还房贷的压力会越来越重。想卖房的则会觉得买房的越来越少，观望气氛越来越浓。如果是炒楼的资金链会越来越紧，到处拆借高利贷以维持资产，最后就是明明资产很多，但却濒临破产。这大概就是我们想要的效果。（nc-1420170303） dedecms.com